摘要：在房屋租赁关系中，押金问题常因“损耗责任”引发争议。部分房东将墙面泛黄、家具磨损等自然老化现象归咎于租客，以“房屋损坏”为由拒绝退还押金。这种纠纷背后，既有法律认知偏差，也...
在房屋租赁关系中，押金问题常因“损耗责任”引发争议。部分房东将墙面泛黄、家具磨损等自然老化现象归咎于租客，以“房屋损坏”为由拒绝退还押金。这种纠纷背后，既有法律认知偏差，也存在双方对租赁物使用边界的理解错位。
法律对损耗的界定
《民法典》第七百一十条明确，承租人按约定方式使用租赁物导致的损耗无需赔偿。司法实践中，北京某法院2023年审理的案件显示，租赁期内沙发面料自然磨损不属于赔偿范围，法院判决房东全额退还押金。这种“合理损耗豁免”原则，将日常使用痕迹与人为破坏区分开来。
但法律适用存在现实困境。上海某租客因木地板轻微划痕被扣押金，调解中发现该地板已使用八年。专业评估显示，划痕属表层磨损，符合材质老化规律。最终调解机构援引《商品房屋租赁管理办法》第二十二条，认定房东需承担折旧成本。这类案例揭示：损耗认定需结合物品使用寿命、使用强度等综合判断。
责任划分的关键证据
入住时的房屋状态记录是责任界定的基石。2024年杭州某纠纷中，租客提供带时间戳的验房视频，证明墙皮脱落系原有问题。法院采纳证据后，驳回了房东扣除2000元维修费的诉求。这种“预防性取证”已成为避免争议的核心手段。
租赁合同条款的明确性直接影响判决结果。广州某案例显示，合同未约定“墙面清洁标准”，房东以“存在手印”为由扣款失败。反观深圳某规范合同，明确“允许墙面自然变色”，成为租客胜诉的关键。条款细节的完善程度，直接决定纠纷解决效率。
协商与维权路径
专业调解机构的介入能有效化解矛盾。北京住建部门数据显示，2024年通过“房屋租赁纠纷调解平台”解决的案件中，72%涉及损耗争议。调解员通常采用“折旧计算公式”，例如：维修费=原价×（剩余使用年限/总年限），以此平衡双方利益。这种方法既符合法律规定，又具备实操性。
诉讼仍是终极救济手段。南京某租客起诉房东扣留押金，提交第三方机构出具的《损耗评估报告》，证明木门变形由温湿度变化导致。法院依据《民事诉讼法》第七十九条，采纳专业意见并判决退押。此类司法实践表明，科学鉴定可突破“肉眼判断”的主观性。
行业规范与租客应对
部分地区已推行《租赁物损耗指引》。上海市2024年发布的指导文件中，将电器老化、漆面褪色等列入“豁免清单”，同时明确“修复成本超过物品现值50%”可主张赔偿。这类细则为责任划分提供量化标准，减少认知差异。
租客可通过“三步防御体系”保障权益：签约时要求房东填写《物品状态表》，退房前聘请第三方验房，争议时申请行业协会介入。成都某租客运用该策略，在调解中成功驳回“地毯磨损”扣款主张。系统性防护措施，能显著降低维权成本。
