摘要：租赁关系的稳定性是社会生活有序运行的重要基石，而房屋承租人在合同到期后的权益保障尤为关键。自《民法典》第七百三十四条第二款将优先承租权法定化以来，这一制度虽在立法层面明确了...
租赁关系的稳定性是社会生活有序运行的重要基石，而房屋承租人在合同到期后的权益保障尤为关键。自《民法典》第七百三十四条第二款将优先承租权法定化以来，这一制度虽在立法层面明确了权利属性，但实践中因合同条款缺失引发的纠纷仍屡见不鲜。当事人往往面临权利边界模糊、举证路径不清的困境，如何在法律框架内实现权益最大化，成为司法实务与理论研究共同关注的焦点。
法定权利基础
优先承租权的法定属性决定了其独立于合同约定的存在价值。根据《民法典》第七百三十四条，即便租赁合同未明确约定续租条款，承租人在租赁期限届满时仍可主张以同等条件优先承租。这一规定突破了传统合同相对性原理，将承租人的居住或经营利益置于更高保护位阶。上海市松江区人民法院的实证研究表明，2024年上海地区审结的9起案件中，唯一胜诉案例正是基于对法定权利性质的准确认定。
学理上对该权利性质的争议直接影响司法裁判尺度。请求权说主张承租人仅具备缔约请求权，而准物权说强调其对第三人的对抗效力。形成权说逐渐成为主流观点，认为承租人单方意思表示即可成立新租赁关系，这更符合《民法典》平衡出租人与承租人利益的立法初衷。例如在2021年郭某诉刘某案中，法院虽未支持强制续约请求，但明确指出法定优先承租权不因合同缺失而消灭。
同等条件判定
“同等条件”的认定是权利实现的核心难点。司法实践摒弃了早期“绝对一致”标准，转向综合考量租金、支付周期、租赁用途等核心条款。北京市朝阳区法院在钱某案中首次引入“主要条款相同说”，认为租金上浮20%但付款方式调整不构成实质性差异。该案确立的裁判规则被后续多地法院参照，反映出对市场交易灵活性的尊重。
出租人常以自用或整体出租为由规避义务，此时需严格审查其主观状态。2023年上海二中院审理的汽车技术公司案确立“间隔期”规则，要求出租人收回自用后再次出租须间隔六个月，否则推定存在恶意。该规则有效遏制了变相侵害优先权的行为，如提及的德国“支付替代金”制度，为我国司法提供了比较法借鉴。
行使程序要求
权利行使的时效性与程序合规直接影响主张成败。《城镇房屋租赁合同解释》第五条参照优先购买权设立15日除斥期间，但个案中需结合通知送达情况调整。2022年济南中院在青岛某餐饮公司案中发现，出租人虽未直接告知续租条件，但承租人通过第三方获知后超期起诉仍构成权利怠于行使。这提示承租人需建立动态跟踪机制，及时捕捉出租意向。
书面催告的形式要求在实践中呈现缓和趋势。河北正一律所代理案件显示，微信聊天记录、邮件往来等电子证据已被纳入有效通知范畴。但为防止证据灭失，建议采用公证送达与口头确认相结合的方式，如3模板合同所示，同时留存租金支付凭证等履约证据链。
救济途径分析
侵权救济聚焦损害赔偿而非强制缔约已成共识。2024年最高人民法院公报案例明确，赔偿范围包括实际搬迁费用、合理寻租期内的经营损失及区域租金差价三部分。松江法院调研显示，商铺承租人平均获赔金额可达三个月租金，居住用房则侧重安置成本核算。但恶意串通情形下，承租人可主张确认后合同无效，如6所述出租人虚构高价阻挠续约的典型案例。
举证责任分配呈现向承租人倾斜的趋势。根据《民事证据规定》，承租人需初步证明“继续出租意愿”与“条件相当”，举证不能则承担败诉风险。实务中可通过查询房屋备案登记、调取中介挂牌信息等方式固定证据，必要时申请法院调查令获取出租人与第三人的缔约细节。
举证策略优化
构建“时间戳+行为链”的证据体系至关重要。承租人应系统收集租赁期间缴纳水电费单据、物业沟通记录等，佐证持续占有事实。提及的“间隔期”规则适用时，可通过街景地图时间轴、相邻商户证言等证明房屋空置状态。针对租金标准争议，委托专业机构出具区位租金评估报告已成为主流举证方式。
电子数据取证需符合《电子签名法》规范。建议采用区块链存证技术固定微信聊天、邮件等电子证据，如9所述上海法院采用的“至正链”司法存证平台。对于出租人口头承诺，可辅以同期录音录像，并注意保留原始载体。
