摘要：在城市化进程不断加快的背景下，私搭乱建已成为社区治理的顽疾。这种行为不仅侵占公共空间、破坏建筑结构安全，更可能引发消防隐患和邻里矛盾。作为社区管理的第一线，物业管理人员如何...
在城市化进程不断加快的背景下，私搭乱建已成为社区治理的顽疾。这种行为不仅侵占公共空间、破坏建筑结构安全，更可能引发消防隐患和邻里矛盾。作为社区管理的第一线，物业管理人员如何在法律框架内有效应对此类问题，既考验专业能力，也关系着基层治理的法治化水平。
一、预防前置：建立长效管理机制
物业管理的核心在于前置预防。根据《民法典》第九百四十二条，物业服务人负有维护共有部分秩序的法定义务。实践中，可通过物业服务合同明确约定禁止私搭乱建条款，将装修保证金制度与违规行为挂钩，如在合同中载明"违规搭建将扣除装修押金并承担恢复费用"等条款。北京某小区物业通过签订《装饰装修管理协议》，明确要求业主提供装修图纸备案，有效降低了80%的违规搭建发生率。
日常管理中，建立"装修档案跟踪制度"是关键举措。物业需对每户装修材料进场时间、施工人员信息、预计工期等建立动态台账。上海某高端小区通过安装智能监控设备，对装修材料运输车辆进行AI识别，发现异常建材（如钢结构、混凝土搅拌车）立即触发预警。设置装修巡查专员岗位，制定"早中晚三巡"制度，重点检查阳台封闭、屋顶搭建等高风险区域。
二、处置流程：规范执法程序
发现违规行为后，物业须遵循"劝阻-告知-报告"的法定程序。首先进行现场口头劝阻，同步拍摄视频证据。若业主拒不配合，应在24小时内送达《违法建设行为告知书》，明确要求停止施工并限期整改。杭州某物业公司采用公证处见证的邮政EMS专递方式送达法律文书，确保程序合法有效。
对于持续施工的恶性事件，物业需在48小时内向城管部门提交《违建情况报告》，附具现场照片、视频及。北京朝阳区某小区通过"物业-城管-住建"三方联动平台，实现违法建设信息实时共享，平均处置周期从28天缩短至7天。值得注意的是，根据《行政强制法》第四十四条，物业无权实施，但可协助执法部门进行物品清点、现场秩序维护等工作。
三、法律手段：善用司法途径
当行政手段难以奏效时，物业可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》第四条提起诉讼。上海某物业公司针对顶层阳光房违建，通过收集历次劝阻记录、整改通知回执等17项证据，成功获得法院支持，判决业主承担拆除费用及违约金。此类诉讼需特别注意证据链完整性，包括时间戳照片、业主签字确认的巡查记录、第三方检测机构出具的安全评估报告等。
对于已造成实质损害的违建，受影响业主可依据《物权法》第八十四条提起相邻权诉讼。广州天河区某案例中，因违规搭建导致采光权受损的业主，通过提交全年日照分析报告，最终获赔12万元。物业在此过程中应主动提供监控录像、施工记录等关键证据，履行《物业管理条例》第四十五条规定的协助义务。
四、协作机制：构建治理共同体
建立"街道-城管-业委会"联席会议制度至关重要。成都某社区通过每月召开四方协调会，将违建信息纳入信用评价体系，违规业主在车位租赁、公共收益分配等方面受到限制。数字化手段的应用也不可或缺，深圳南山区开发的"违建治理APP"，实现举报受理、进度查询、结果公示的全流程线上化，处置效率提升40%。
针对群体性违建难题，可引入第三方调解组织。武汉某小区通过聘请退休法官组成调解委员会，运用"情-理-法"三层疏导策略，成功化解12户联建车库纠纷。对于反复违规的"钉子户"，建立"一户一档"风险预警机制，联合公安、消防等部门开展综合整治。
五、特殊情形：应对复杂场景
历史遗留违建的处理需遵循"分类处置"原则。北京某建于1995年的老旧小区，对不影响结构安全且形成事实使用功能的雨棚、花架，采取"暂缓拆除+年度安全检测"的柔性管理。而对于占用消防通道、破坏承重结构等存在重大安全隐患的违建，必须启动"即查即拆"程序，石家庄某物业曾联合消防部门对堵塞逃生通道的违建实施紧急破拆。
应对暴力抗法需制定应急预案。长沙某物业公司建立"三级响应"机制：普通冲突由安保主管现场处置；肢体冲突发生时启动110联动报警；立即上报街道综治办。日常配备、防暴盾牌等基础装备，每年开展两次应急演练，提升团队处突能力。
