摘要：随着房地产市场的快速发展，人防车位权属问题引发的纠纷逐渐增多。阜阳作为近年来城镇化进程较快的城市，多个小区曾出现开发商违规销售人防车位的案例。本文结合阜阳本地实际案例及政策...
随着房地产市场的快速发展，人防车位权属问题引发的纠纷逐渐增多。阜阳作为近年来城镇化进程较快的城市，多个小区曾出现开发商违规销售人防车位的案例。本文结合阜阳本地实际案例及政策法规，梳理人防车位退款的实务操作要点。
一、权属法律依据
根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，人防工程产权归国家所有，任何单位或个人不得买卖。阜阳市人防办在2022年处理金悦东湖小区投诉时明确指出，开发商若以买卖合同形式出售人防车位，协议应属无效。但依据“谁投资、谁受益”原则，开发商可通过租赁方式转让使用权，收益用于工程维护。
在彩莲郡小区案例中，业主通过12345热线投诉物业违规收取6.2万元人防车位费，阜阳市人防办介入后促成双方达成退款意向。这反映出阜阳执行法规时兼顾原则性与灵活性，既坚持人防工程国家所有权，又考虑市场主体的投资权益。
二、申请流程解析
申请流程分为协商与诉讼两大阶段。首先需携带《车位使用协议》、付款凭证等材料与开发商协商。阜阳奥山铂悦府业主在2019年购房时遭遇捆绑销售，2022年发现人防属性后，通过提交原始协议成功启动协商程序。若协商未果，可向颍州区人民法院提起诉讼，需准备民事起诉状、人防工程竣工验收证明等材料。
阜阳市人防办工程科明确表示，未签订正式协议仅缴纳费用的案例，需通过司法途径确认合同效力。在司法实践中，2023年彩莲郡小区案例显示，法院倾向于支持业主主张合同无效的诉求，但需证明开发商存在欺诈或隐瞒行为。
三、材料准备要点
核心材料包括四类：权属证明文件需提供《建设项目人防工程审批表》复印件，可通过市人防办官网申请；合同文件需注意审查条款性质，如使用“转让使用权”或“租赁”等关键表述；付款凭证要求原件，包括POS单、银行流水等；证据材料方面，业主群聊天记录、销售承诺录音等均可作为辅助证据。
特别要注意人防标识证据固定。碧桂园某业主在2023年通过拍摄人防门开启状态、测量车位与人防设施间距，成功证明车位不符合使用条件。阜阳人防办建议，可要求开发商出具《人防工程平时使用证》，若无法提供则直接证明其违规。
四、风险防范建议
签订合同时需重点审查三项内容：使用期限不得超过20年，阜阳多个案例显示开发商常以“20+自动续期”条款规避法律；费用性质应明确为“使用费”而非“购置款”；解除条款需约定人防工程征用时的补偿方案。
资金支付环节要避免现金交易，通过银行转账备注“车位使用费”。阜阳晶宫悦澜湾小区案例中，业主使用“购房卡”支付导致退款受阻，最终通过调换非人防车位解决。留存沟通记录方面，建议采用EMS邮寄书面申请，保留快递单作为时效证据。
五、特殊情形处理
针对捆绑销售，可依据《反不正当竞争法》主张合同无效。2022年奥山铂悦府业主因开发商强制搭售人防车位，最终通过行政投诉与民事诉讼结合的方式完成退款。对于已使用车位的费用折算，阜阳人防办建议参照同地段普通车位租赁标准，扣除已使用期间的合理费用。
出现质量问题时，需在发现后30日内书面告知开发商。阜阳某小区业主因车位存在消防管道占位，通过专业机构出具《车位使用障碍鉴定报告》，成功主张解除合同。涉及诉讼时效需注意，主张合同无效不受三年普通时效限制，但撤销权需在知道撤销事由一年内行使。
