摘要：在房地产租赁市场中，中介机构作为连接房东与租客的桥梁，常因租客“跳单”陷入佣金纠纷。此类行为不仅损害中介机构的合法权益，还可能扰乱市场秩序。如何在发现跳单后通过协商妥善解决...
在房地产租赁市场中，中介机构作为连接房东与租客的桥梁，常因租客“跳单”陷入佣金纠纷。此类行为不仅损害中介机构的合法权益，还可能扰乱市场秩序。如何在发现跳单后通过协商妥善解决争议，既考验中介的沟通能力，也需充分运用法律与实务技巧。
法律依据与合同条款
协商解决佣金争议的首要前提是明确法律依据。根据《民法典》第九百六十五条规定，委托人利用中介服务后绕开中介直接签约，需支付报酬。部分中介机构在《看房确认书》或《居间协议》中设置“禁止跳单”条款，司法实践中此类条款通常被认定为有效，前提是未排除委托人主要权利。例如，上海某案例中法院明确，中介公司促成交易后即便未完成全部服务流程，租客仍需支付合理比例佣金。
实务中需注意合同条款的公平性。若中介机构未实际促成交易，仅凭格式条款要求全额佣金可能被法院调整。建议在合同中细化服务内容与佣金计算方式，例如区分“报告居间”与“媒介居间”费用，避免因条款模糊引发争议。
证据收集与固化
完整的证据链是协商成功的核心要素。中介需保存带看记录、微信聊天记录、电话录音等原始证据，证明已提供房源信息、带看服务及价格磋商等实质务。例如，广州某案件中，中介通过带看房屋时的定位签到记录及租客签字的《看房确认书》，成功证明服务过程。
对于租客主张“通过其他途径获取房源”的抗辩，中介可要求其提供其他中介的带看记录、佣金支付凭证等反证。若租客无法举证，法院通常推定其利用了原中介服务。通过技术手段追踪房源信息发布时间，可验证是否为独家委托。
分层沟通策略
发现跳单后，建议采取分层次沟通策略。首先与租客直接沟通，强调契约精神与法律后果，出示服务过程证据。例如出示带看当日的现场照片、租金磋商记录，表明中介服务对成交的关键作用。若租客态度强硬，可转而与房东协商，说明其负有连带责任的法律风险。
对于涉及第三方中介的情形，需收集竞品机构的服务记录。某案例中，前中介通过比对两份合同的签约时间、租金条款，证明后中介仅完成形式签约，实际交易条件均由前中介促成。此时可联合房东施压，避免因佣金分歧影响房屋后续管理。
灵活协商方案
协商过程中需设计弹性解决方案。对于争议金额较小的案件，可提出分期支付或减免部分佣金，换取租客书面确认违约事实。某中介机构在深圳处理的纠纷中，允许租客按月支付50%佣金，同时签订补充协议约定续租优先权，实现双赢。
若租客对服务质量提出质疑，可提供附加服务作为补偿。例如免费提供租期内维修协调、续约价格咨询等。部分机构通过赠送搬家券、保洁服务等提升客户接受度，此类方式在争议金额2万元以下的案例中成功率超过70%。
风险防范机制
完善的事前防范体系能有效降低跳单概率。建议在《居间协议》中加入唯一编码水印，带看时拍摄包含租客、房源及中介工牌的同框照片。某连锁中介采用区块链技术存证带看过程，时间戳与地理位置信息不可篡改，在诉讼中具有较强证明力。
建立客户信用评估体系同样关键。通过对接租赁备案平台，核查租客历史履约记录。对于信用评分低于60分的客户，要求预付部分佣金或提供担保人。杭州某中介机构实施该制度后，跳单纠纷发生率下降42%。
