摘要：商品住宅作为家庭资产的核心组成部分，其质量直接关系到居住安全和财产价值。近年来，随着房地产市场的快速发展，房屋质量问题引发的纠纷逐渐增多。当房屋出现主体结构缺陷或严重功能性...
商品住宅作为家庭资产的核心组成部分，其质量直接关系到居住安全和财产价值。近年来，随着房地产市场的快速发展，房屋质量问题引发的纠纷逐渐增多。当房屋出现主体结构缺陷或严重功能性障碍时，购房者不仅面临财产损失风险，更可能遭遇人身安全隐患。法律体系为此构建了多层次救济机制，但实际操作中仍存在认知盲区与程序障碍。
一、法律依据与适用范围
我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条明确规定，房屋主体结构质量不合格或质量问题严重影响正常居住的，购房人有权解除合同。司法实践中，北京、上海等地法院曾对“混凝土抗压强度不达标”“构造柱缺失违反抗震规范”等案件作出退房判决，如（2018）最高法民申3182号案件，因房屋安全等级被评定为Csu级而支持退房诉求。
认定标准需结合专业检测与司法裁量。例如安徽宿州中院在（2017）皖13民终2391号判决中，将楼梯间构造柱缺失视为主体结构质量问题，突破传统“整体坍塌才构成退房条件”的认知。对于“严重影响正常居住”的认定，江苏省南通中院在（2019）苏06民终4081号案中，将开发商多次维修未果的渗漏问题纳入考量，确立“持续性功能缺陷”标准。
二、质量问题的类型化分析
主体结构质量问题涵盖地基沉降超标、承重构件强度不足等核心缺陷。河北高院（2013）冀民一终字第301号判决显示，构造柱缺失虽未导致即时危险，但因违反《建筑抗震设计规范》强制条款，仍构成退房事由。这类问题往往需借助专业机构检测，如上海市建筑工程质量检测站等具备CMA资质的单位出具报告。
功能性缺陷则包括持续渗漏、空气质量超标等影响实际使用的情形。湖南岳阳中院（2020）湘06民终600号案中，精装别墅排气系统缺陷、霉变问题，因降低居住舒适度而被认定影响合同目的实现。此类案件需注意“修复可能性”判断，如钦州中院（2019）桂07民终5号案，混凝土强度不足被认定为不可逆缺陷。
三、退房程序与证据固定
启动退房程序前，购房人应通过EMS发送书面告知函，明确质量问题具体位置及检测结论。天津市一中院（2015）一中民四终字第0975号案显示，开发商拒不配合检测时，法院可适用举证责任倒置规则。证据链构建需包含：1）现场照片视频的时间戳记录；2）第三方检测报告原件；3）物业报修记录等连续性文书。
协商阶段可同步向住建部门投诉，触发行政介入程序。如新疆兵团六师中院（2018）兵06民再4号案，开发商擅自改建导致鉴定条件灭失时，行政机关的现场检查笔录成为关键证据。若进入诉讼，需在举证期限内申请司法鉴定，避免超过《民事证据规定》设定的30日申请期。
四、特殊情形与风险防范
二手房交易中，前业主恶意隐瞒质量问题的，可援引《民法典》六百一十七条主张欺诈撤销。但需注意武汉中院（2014）鄂武汉中终字第00296号判决揭示的“一般质量瑕疵不退房”原则，区分结构性缺陷与表面瑕疵。对于开发商破产情形，购房人应及时申报债权，江苏某楼盘集体诉讼中，32户业主通过确权诉讼取得优先受偿地位。
保修期争议常引发时效抗辩。根据《房屋建筑工程质量保修办法》，主体结构保修期为设计年限，但南通中院在（2019）苏06民终4081号案中突破该限制，认定反复维修构成新的违约事实。建议购房人建立维修日志，每次维修均要求开发商签署确认单，形成连续性证据。
