摘要：近年来，房地产市场的波动使"烂尾楼"问题成为社会焦点。业主群体在支付巨额房款后，既要承担房屋无法交付的经济损失，又面临继续偿还房贷的法律风险。如何在复杂的法律关系中守护资产安...
近年来，房地产市场的波动使"烂尾楼"问题成为社会焦点。业主群体在支付巨额房款后，既要承担房屋无法交付的经济损失，又面临继续偿还房贷的法律风险。如何在复杂的法律关系中守护资产安全，已成为购房者亟需解决的现实难题。
法律维权路径的精准选择
最高人民法院再审案例为业主提供了维权方向。当预售商品房对应土地被抵押时，业主可依据《执行异议和复议规定》第二十八条提出执行异议。在该案例中，法院明确土地抵押权不必然及于地上建筑，购房者占有房屋且支付全部价款后，可主张排除对土地使用权的强制执行。
对于已支付部分房款的业主，最高法2023年批复确立了优先受偿原则。购房者即使仅支付首付款，只要在法庭辩论终结前补足余款，即可主张房屋交付请求权优先于建设工程款、抵押权等债权。这种"补款优先"机制为资金有限的业主保留了权利救济空间。
政策支持的深度挖掘
住建部2024年建立的融资协调机制，将符合条件的烂尾项目纳入"白名单"，通过专项贷款支持复工。湖南株洲某小区业主正是利用该政策，在协调下自筹资金2296万元，以"共益债"模式实现复工。这种模式要求业主建立资金共管账户，由法院指定破产管理人监督资金使用。
地方主导的"府院联动"机制在实践中成效显著。江西萍乡某烂尾楼通过破产重整程序，引入原施工单位作为战略投资人，利用其建设工程款优先权完成债务重组。这种"债权人自救"模式既保障了施工方权益，又避免了资产贱卖导致的清偿率下降。
业主自救的组织策略
南京珠江四季悦城案例证明，集体行动需要制度化管理。该小区业主制定《现状交房备忘录》，约定公共区域费用均摊、未完工房屋自费续建等条款。这种契约化自救方案既规避了二次烂尾风险，又通过产权分割保留了后续追偿权利。
上海某楼盘业主在合同中增设三项关键条款：工程进度与放款挂钩条款、开发商重大异常解约条款、剩余房款优先受偿条款。这些条款设计参考了最高法司法解释，使业主在开发商违约时可直接中止还贷，且不影响征信记录。
合同权益的系统梳理
购房者需警惕"退房陷阱"。河南某案例显示，开发商接受退房但仅出具欠条，将买卖关系转化为普通债权。根据破产清偿顺序，消费性购房债权优先于工程款和抵押债权，而普通债权清偿率通常不足10%。在开发商具备复工可能时，维持购房合同效力更具保障价值。
对于已办理预告登记的房产，《民法典》司法解释明确，购房者可主张物权期待权。江苏某法院在判决中创新适用"情势变更"原则，在开发商破产情况下，判令购房者暂停还贷期间不计利息。这种裁判思路突破了合同相对性原则，将买卖与贷款合同视为经济整体。
风险预防的前置措施
资质审查应穿透股权结构。重庆某烂尾项目暴露出实际控制人通过壳公司运作的风险。购房者需查验开发商的股权质押情况、关联企业涉诉信息，特别关注"明股实债"类融资可能引发的资金链断裂。
预售资金监管账户的核查至关重要。福州某楼盘通过强制管理制度，由法院指定第三方机构接管账户。业主可依据《城市商品房预售管理办法》，要求住建部门提供监管账户流水，核实资金流向是否与工程进度匹配。
