摘要：在城市化进程不断加快的今天，住宅小区内私搭乱建现象屡见不鲜，其中雨棚违建因兼具实用性与隐蔽性成为矛盾焦点。这类建筑不仅破坏社区整体规划，还可能引发邻里纠纷、安全隐患等问题。...
在城市化进程不断加快的今天，住宅小区内私搭乱建现象屡见不鲜，其中雨棚违建因兼具实用性与隐蔽性成为矛盾焦点。这类建筑不仅破坏社区整体规划，还可能引发邻里纠纷、安全隐患等问题。围绕物业在治理过程中的角色边界，法律层面存在明确的权限划分，但实践中却常因认知偏差导致执行争议。
一、物业的法定职责边界
根据《物业管理条例》第四十六条规定，物业服务企业对小区内违法建设行为仅有劝阻、制止及向行政部门报告的职责。例如南京某小区案例中，物业发现业主违规搭建雨棚后，通过书面通知、限制施工材料运输等方式多次劝阻无效，最终将案件移交给城管部门处理。这种操作模式体现了物业作为服务提供者的定位——其核心职能在于秩序维护而非行政执法。
从法律主体资格来看，物业服务企业属于民事主体，不具备行政处罚权。上海市某法院在2023年判决中明确指出，物业公司擅自拆除雨棚的行为构成对业主财产权的侵犯，需承担赔偿责任。这一判例印证了《民法典》第二百八十六条关于物权保护的原则，强调物业行使管理权时不得逾越法律授权范围。
二、拆除主体的法律界定
违章建筑的认定与拆除权限明确归属于行政机关。依据《城乡规划法》第六十四条，未取得建设工程规划许可证的构筑物由县级以上规划主管部门责令限期拆除，逾期不拆者可启动强制程序。例如杭州市城管局2025年处理的某雨棚违建案件中，执法部门依据规划局出具的违法认定函，依法下达《限期拆除决定书》，并组织专业队伍实施拆除。
司法实践中，法院对物业越权行为的审查日趋严格。深圳某小区业主因物业私自拆除雨棚提起诉讼，法院援引《行政强制法》第四十四条规定，认定属于行政强制执行范畴，物业服务企业无权实施。此类判决确立了“执法主体法定”原则，为类似纠纷提供了裁判指引。
三、业主维权的双轨路径
受违建影响的业主可通过行政与司法双重渠道主张权利。行政途径方面，向城管部门投诉后，行政机关需在60日内作出处理决定。南京李律师代理的雨棚噪声维权案显示，当事人通过连续申请信息公开获取规划局复函，迫使城管部门启动拆除程序。这种“以信息公开倒逼执法”的策略已成为有效维权手段。
民事诉讼则为受损业主提供直接救济。《民法典》第二百八十六条赋予业主大会及业委会提起排除妨碍之诉的权利。北京朝阳区某小区业委会针对雨棚违建提起相邻权诉讼，法院判决被告拆除超出许可范围的构筑物，并赔偿通风采光损失。此类判决既维护了建筑物区分所有权制度，也平衡了个人权益与公共利益。
四、执法程序的合规要求
合法拆除必须遵循立案调查、权利告知、限期整改、催告履行、强制执行的完整流程。上海市崇明区城管局在处理封闭式雨棚改建案件时，历时三个月完成现场勘查、当事人陈述申辩、规划认定等程序，最终通过帮拆方式解决问题。这种程序正义既保障当事人合法权益，也降低执法冲突风险。
程序瑕疵可能导致行政行为无效。武汉某业主因雨棚被强拆提起行政诉讼，法院审查发现城管部门未依法送达《限期拆除通知书》，遂判决拆除行为违法。此类司法审查强化了“程序优先”理念，要求行政机关在效率与公正间保持平衡。
