摘要：物业管理作为社区治理的重要环节，直接影响居民的生活质量。当物业服务长期不达标时，业主委员会（以下简称“业委会”）作为业主自治的核心机构，需依法启动物业更换程序。这一过程既考...
物业管理作为社区治理的重要环节，直接影响居民的生活质量。当物业服务长期不达标时，业主委员会（以下简称“业委会”）作为业主自治的核心机构，需依法启动物业更换程序。这一过程既考验业主群体的组织能力，也涉及复杂的法律规范与实务操作。
法律依据与程序规范
《民法典》第278条明确规定，选聘和解聘物业服务企业需由业主共同决定。具体表决规则要求“双三分之二”参与（专有部分面积及业主人数占比均超过2/3），且在参与表决的业主中，同意人数及面积均需过半。这一规则相较《物权法》降低了表决门槛，例如3000户小区需2000户参与投票，其中1000户同意即可通过决议。
前期物业服务合同的终止则依据《民法典》第940条，只要业委会与新物业签订合同，原合同即自动终止，无需考虑合同期限。这一条款打破开发商与物业公司的利益绑定，赋予业主更大的选择权。例如广州南沙某城小区通过电子投票解聘原物业后，法院认定开发商作为车位产权人无权干预业主大会决议。
解聘程序与合法表决
启动解聘程序需业委会发起动议，并公示物业服务质量评估报告。评估内容涵盖安保、清洁、设施维护等维度，可委托第三方机构出具专业意见。宁波某小区在筹备第二届业委会期间，通过现场勘察、业主联名投诉等方式收集物业失职证据，最终在诉讼中获胜。
召开业主大会前，需提前15天通过公告栏、微信群等渠道通知全体业主。投票可采用书面、电子或委托形式，关键要确保程序合法。广州海珠区某小区在更换物业时，因部分业主未及时投票，业委会通过逐户沟通将参与率提升至82%。对于空置房屋，可采取邮寄选票、公告送达等方式，避免因信息不畅影响表决效力。
新物业选聘与合同签订
选聘新物业应通过公开招标确保程序公正。业委会需制定包含服务标准、收费标准、考核机制的招标文件，并在街道办监督下开标。杭州某小区创新采用“竞标答辩会”，要求候选物业现场回答业主提问，投票前组织实地考察在管项目，将业主满意度纳入评分体系。
合同条款需特别约定退出机制与违约责任。广州南国花园业委会在与新物业签订的合同中，明确要求承接方优先录用原物业优秀员工，工资待遇上浮10%，既保障服务连续性又缓解人员安置矛盾。合同还应细化公共收益分配比例，如深圳某小区将电梯广告收益的70%划入维修基金，定期公示收支明细。
原物业交接与法律救济
《民法典》第949条规定原物业需在合同终止后移交全部资料，包括竣工图纸、设备档案、财务账册等。对于拒不配合的物业，业委会可向住建部门申请行政处罚，每日罚款最高达15万元。北京某小区通过证据保全公证，固定物业破坏监控设备的行为，最终法院判决原物业赔偿设施修复费用及业主损失。
交接期间需防范服务真空风险。上海某小区建立“双轨过渡期”，由业委会组织志愿者巡逻，聘请专业公司临时接管保洁、绿化，确保电梯维保等基础服务不断档。同步协调供水、供电部门建立直缴通道，避免原物业截留代收费用。
