摘要：近年来，随着房地产市场波动，卖方毁约现象屡见不鲜。购房合同作为双方权利义务的法律凭证，一旦卖方单方面拒绝履行，不仅损害交易安全，还将面临多重法律责任。从定金罚则到实际损失赔...
近年来，随着房地产市场波动，卖方毁约现象屡见不鲜。购房合同作为双方权利义务的法律凭证，一旦卖方单方面拒绝履行，不仅损害交易安全，还将面临多重法律责任。从定金罚则到实际损失赔偿，法律体系为买方权益提供了全方位保障。
一、违约责任的法定类型
根据《民法典》第五百七十七条，卖方拒绝履行合同需承担继续履行、补救措施或赔偿损失等责任。在司法实践中，法院优先考虑合同能否继续履行。例如南京市某案件中，买方虽无法强制过户，但通过违约金获得了补偿。对于具备履行条件的案件，买方仍可诉请强制过户，如淮安中院2023年判决的贾某某案中，法院基于房产可交付的事实未支持解除合同。
违约金的适用需区分约定与法定情形。合同明确约定违约金时，按约定执行；无约定则依据《民法典》第五百八十四条，以实际损失为基础计算。杭州萧山区法院2021年审理的某案件，虽合同约定10%违约金，但法院结合房价涨幅、过错程度调整为7.5%。这种调整体现了司法对实质公平的追求，避免违约金成为不当获利工具。
二、定金罚则的双向约束
定金作为履约担保，具有惩罚性特征。《民法典》第五百八十七条规定，收受定金方违约需双倍返还。在上海市司法局公布的案例中，许女士支付10万元定金后反悔，依据该条款丧失定金返还权。但定金额度受法律限制，不得超过合同标的20%，超出部分无效。例如总价180万的房产，定金上限为36万，超付部分可追回。
司法实践中，定金与违约金存在竞合关系。2022年西安某房屋租赁纠纷中，承租人要求双倍返还定金获法院支持，同时明确定金与违约金不可并用。值得注意的是，若卖方存在欺诈行为，如隐瞒产权瑕疵，买方还可主张缔约过失责任，要求赔偿信赖利益损失。
三、实际损失的全面覆盖
差价损失是赔偿核心要素。当房价上涨导致买方置换成本增加，法院通常支持差价赔偿。杭州萧山区某案中，房屋评估价225万，合同价110万，法院判决赔偿差价115万。这类判决体现了《民法典》五百八十四条对可得利益的保护，将履行利益纳入赔偿范围。
除直接损失外，买方还可主张间接损失。包括已付中介费、评估费、贷款利息等实际支出。在南京市吴女士案例中，两次交易失败产生的35万定金损失、550万置换差价均被纳入赔偿计算。部分法院还会考虑时间成本，如北京朝阳区某案将6个月租赁费用计入损失。
四、合同解除的后续处置
解除权行使存在严格限制。根据最高法商品房司法解释，需满足“合同目的不能实现”要件。2024年淄博中院审理的产业园购房纠纷，尽管存在代持问题，但因房屋可分割履行，法院仅解除部分合同。这种审慎态度平衡了交易安全与契约自由，避免解除权滥用。
合同解除产生恢复原状义务。卖方需返还已收款及利息，如淮安中院判决某开发商退还14万首付并按LPR计息。对于已实际占有房屋的买方，还需返还占有使用费。杭州某案例中，买方使用房屋2年，法院在违约金中扣减了合理使用费用。
五、司法裁量的综合考量
违约金调整遵循比例原则。根据《民法典》五百八十五条，法院可依申请调低过高违约金。南京市某教育地产纠纷，约定20%违约金被调减至实际涨幅的15%。这种调整需综合考量履行进度、过错程度、市场波动等因素，如上海某案因疫情影响调减10%违约金。
恶意违约面临加重处罚。对于“一房二卖”、伪造产权证明等行为，法院可判惩罚性赔偿。北京通州区某开发商隐瞒抵押事实，被判赔已付房款100%的惩罚金。这类判决通过提高违法成本，有效遏制投机性违约。
