摘要：城市社区治理中，物业与业主的权责关系常因停车问题产生争议。近年来，因锁车引发的法律纠纷频发，民法典对此类行为划定了明确的法律边界。物业公司采取锁车手段是否合法，不仅涉及物权...
城市社区治理中，物业与业主的权责关系常因停车问题产生争议。近年来，因锁车引发的法律纠纷频发，民法典对此类行为划定了明确的法律边界。物业公司采取锁车手段是否合法，不仅涉及物权保护、合同义务，更关系到公共秩序与个人权利的平衡。
物权保护：禁止侵犯财产权
民法典第240条明确规定，所有权人对动产享有占有、使用、收益和处分的权利。车辆作为业主的私有财产，物业公司并非执法机关，擅自锁车构成对物权的直接侵害。例如常熟某小区物业因锁车导致业主车辆受损案中，法院明确指出物业不具备“锁车权”，最终判决物业全额赔偿7000元维修费用及3000元评估费。
司法实践中，多地法院援引民法典第1167条，将锁车行为界定为“排除妨碍请求权”的滥用。在南京业主起诉物业锁车案中，法院强调物业只能通过劝阻、上报等合法手段管理停车秩序，锁车行为本质属于“以暴制暴”的违法手段。此类判例均指向同一结论：物权保护是民法典的核心原则，任何管理行为不得突破法律底线。
合同关系：服务与权限的边界
物业服务合同属于民法典典型合同范畴，其核心是物业提供管理服务，业主支付费用的权利义务关系。民法典第942条要求物业“采取合理措施保护业主财产安全”，但该条款未赋予物业强制措施的权力。最高人民法院在《关于审理物业服务纠纷案件司法解释》中进一步明确，物业不得通过锁车、断水断电等方式催缴费用。
从合同内容看，多数物业服务合同仅约定“维护停车秩序”，未包含锁车条款。河南郑州某物业因锁车导致车辆损坏案中，法院指出“管理职责不等于执法权”，即使业主违规停车，物业仍应通过协商或司法途径解决，锁车超出合同约定的合理范畴。这种裁判思路凸显了合同关系的平等性——物业公司不能单方创设合同外的管理权限。
侵权责任：过错认定的司法逻辑
民法典第1165条确立的过错责任原则，在锁车纠纷中成为责任划分的关键依据。在汉中孙某案中，法院认定物业未履行通知义务需承担70%责任，而车主未规范停车亦需自担30%责任。此类判决揭示双重规则：物业的主动侵权行为与业主的被动过错需分别评价。
司法实践中对“合理提示义务”的认定日趋严格。上海某小区物业在锁车后张贴A4纸告示，仍被判承担30%责任，因法院认为“现代车辆设计导致驾驶员视线存在盲区”。相反，重庆某物业采用车轮锁+短信通知方式，因履行充分告知义务而免于担责。这种差异表明，民法典对侵权责任的认定更注重行为细节而非结果本身。
公序良俗：管理手段的合法性
民法典第153条将违背公序良俗的民事法律行为列为无效情形。多地法院在判决中指出，物业锁车本质是对公共管理权的僭越，可能破坏社区和谐秩序。苏州中院在某二审判决中强调：“物业以维护秩序之名行处罚之实，违背社会治理法治化原则”。
部分物业公司以“业主公约”作为锁车依据，但此类条款的法律效力存疑。江苏某小区业委会制定的锁车罚款规则，被法院认定为“设定行政处罚”，违反《行政处罚法》第16条关于处罚权专属的规定。这印证了民法典的价值导向——任何管理手段均需以法律授权为前提，不得借自治之名突破公权力边界。
