摘要：在房地产交易中，购房合同的解除涉及复杂的法律关系和利益平衡。无论是开发商违约还是购房者自身原因，解除合同均需满足法定或约定条件，而赔偿责任的认定往往成为争议焦点。司法实践中...
在房地产交易中，购房合同的解除涉及复杂的法律关系和利益平衡。无论是开发商违约还是购房者自身原因，解除合同均需满足法定或约定条件，而赔偿责任的认定往往成为争议焦点。司法实践中，法院对合同解除的审查标准日趋严格，赔偿范围亦从直接损失延伸至可预期利益，反映出对交易秩序与公平原则的双重考量。
一、法定解除情形
房屋质量问题是触发法定解除权的主要情形之一。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，若房屋主体结构质量不合格或存在严重影响居住使用的缺陷，购房者有权解除合同并要求赔偿。例如，某案中因混凝土强度不达标导致房屋安全评级为Csu级，法院判决支持解除合同并返还全部购房款。对于非主体结构质量问题，司法实践采取“修复可能性”标准，若开发商多次维修仍无法解决渗漏、开裂等问题，亦可能被认定构成根本违约。
逾期履行则是另一类常见解除事由。依据民法典第五百六十三条，开发商逾期交房或购房者逾期付款超过三个月催告期，守约方可单方解约。浙江省高院曾明确，因信贷政策变化导致无法办理按揭贷款且无法变更付款方式的，购房者可主张解除合同。值得注意的是，海南省高院指出，若开发商恶意违约后主动提出高额赔偿，但购房者坚持继续履行且具备条件，法院仍可能驳回解除请求。
二、约定解除条款
合同双方可通过特别约定拓展解除权范围。2025版二手房合同样本显示，常见约定条款包括产权过户超期、贷款审批失败、限购政策变化等。上海市二中院在处理“限购”纠纷时强调，需审查合同是否明确将政策变动纳入解除条件，否则购房者可能面临败诉风险。广东省高院则要求，合同解除后的差价损失赔偿需结合房屋性质（基本住房或投资性房产）区别对待。
解除权行使存在严格时限。民法典规定，无催告情形下解除权存续期为一年，逾期则权利消灭。山东省高院在判例中指出，开发商逾期满一年后，即便购房者未及时行使权利，仍可主张解除。但江苏省高院提醒，预查封状态下合同解除可能受限，需符合法定解除条件。
三、赔偿范围认定
直接损失通常包括已付房款、装修费用及利息。成都市中院明确，因卖方违约导致房屋涨价时，差价损失应纳入赔偿。对于贷款购房者，湖北省高院认为合同解除后，担保贷款合同可同步解除，开发商需分别返还购房款与贷款。
间接损失认定存在争议。山东省高院将“纠纷发生时房屋市场价与合同价差额”列为可得利益损失，但海南省高院在投资性房产纠纷中，将补偿上限设定为定金数额或合同标的10%。司法实践中，法院可能参考同期同地段租金标准或委托专业机构评估确定损失。
四、特殊政策影响
宏观调控政策可能构成不可抗力或情势变更。最高人民法院在2013年民事审判纪要中提出，限购限贷政策导致合同无法履行时，可支持无过错方解除请求，但需审查政策与合同履行的时间关联。例如，广东省高院要求必须核实购房者是否确属限购对象，否则不支持解除。
涉疫情纠纷处理呈现新趋势。2025年工作报告强调“保交楼”政策下，开发商因资金链断裂无法交房时，法院可能优先考虑购房者解除权。但最高院在2023年判例中明确，已预告登记房屋被查封后，开发商通过仲裁解除合同的行为，不得对抗预查封效力。
