摘要：在房地产交易中，购房合同违约后的救济路径常引发争议。当一方未按约定履行义务时，守约方既可选择解除合同主张赔偿，亦有权要求继续履行合同并主张违约金。这种双重救济机制背后，涉及...
在房地产交易中，购房合同违约后的救济路径常引发争议。当一方未按约定履行义务时，守约方既可选择解除合同主张赔偿，亦有权要求继续履行合同并主张违约金。这种双重救济机制背后，涉及合同法基本原则与司法实践的复杂互动，需结合具体情形判断权利行使的边界与限制。
法律依据与合同效力
《民法典》第五百七十七条明确规定，违约方应承担继续履行、补救措施或赔偿损失等责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条进一步细化，若房屋主体结构质量不合格或存在严重影响居住的质量问题，买受人既可解除合同也可主张继续履行。这种双轨制救济路径表明，立法既强调合同严守原则，又赋予当事人根据损害程度选择救济方式的权利。
司法实践中，北京某房地产公司因逾期交房被诉案件中，法院判定开发商虽延迟交付但房屋质量达标，判决继续履行合同并支付违约金。此类裁判体现司法对合同效力的尊重，即便存在违约行为，只要合同目的可实现，仍优先支持实际履行。但若房屋存在结构性缺陷，如浙江省高院审理的某楼盘地基沉降案，法院则支持解除合同并判令退赔购房款及利息。
实际履行的条件限制
继续履行需以合同具有可执行性为前提。江苏省高院在预查封商品房纠纷中指出，若房屋已办理初始登记且被预查封，出卖人不得擅自解除合同，但买受人要求过户需以涤除查封为前提。此类情形中，合同效力虽存续，实际履行却受制于第三方权利限制，需通过执行异议程序解决权利冲突。
最高法在（2016）民再417号案中确立裁判规则：当开发商未完成权属登记资料报送等前置义务时，即便购房人已履行付款义务，开发商仍需承担逾期责任。这揭示实际履行的深层逻辑——违约方未完成合同链条中的基础义务时，守约方仍有权主张继续履行，但需区分主从义务的履行顺序。
违约金追偿的司法考量
违约金数额的确定需平衡补偿与惩罚功能。上海二中院在涉外购房纠纷中，虽认可限贷政策影响合同履行，但指出境外购房者自始不具购房资格属根本违约，判令其承担全额定金责任。此类裁判体现严格责任原则，即便存在政策变化，违约方主观状态仍是责任认定的关键。
山东省高院指导意见强调，违约金调整需以实际损失为基础，兼顾合同履行情况与当事人过错。如某楼盘因建材涨价导致延期交付，法院将开发商主张的成本上涨纳入考量，将约定的日万分之五违约金调减至万分之二。这种动态调整机制，既维护契约自由，又防止显失公平。
特殊情形下的处理规则
不可抗力与情势变更构成免责事由，但适用标准严格。武汉中院在疫情期租赁纠纷中，认定商户停业属不可抗力，判令减免三个月租金。但开发商以疫情防控为由主张延期交房时，需提供施工日志、封控通知等证据链，否则仍需承担违约责任。
对于房企破产情形，最高法在（2021）民申2468号案中确立：若购房人已付清全款，即便企业进入破产程序，管理人无权解除合同。该裁判保护消费者生存权益，将购房款债权优先于普通债权清偿。但投资性购房则需按破产财产分配规则处理，体现司法对基本住房权的倾斜保护。
