摘要：房地产市场中，虚假宣传如同暗流涌动，部分黑中介利用信息不对称制造虚假繁荣。2025年上海警方开展的“砺剑”专项行动数据显示，涉及虚假宣传的投诉占比达非法中介案件的37%，这类行为不仅...
房地产市场中，虚假宣传如同暗流涌动，部分黑中介利用信息不对称制造虚假繁荣。2025年上海警方开展的“砺剑”专项行动数据显示，涉及虚假宣传的投诉占比达非法中介案件的37%，这类行为不仅扰乱市场秩序，更直接侵害消费者财产权益。面对精心编织的骗局，掌握系统化的应对策略成为守护财产安全的必要手段。
一、法律依据与责任认定
我国《消费者权益保护法》第20条明确规定经营者不得作虚假宣传，《广告法》第28条将虚构房源信息定义为典型违法行为。2025年北京法院审理的“昊园恒业虚假宣传案”中，中介机构因伪造18套优质房源信息，被判处三倍赔偿并吊销营业执照，该案例被最高法列为指导性案例。
法律实践中的难点在于证据链的完整性。如2025年杭州某购房者遭遇的VR看房骗局，虽然保留虚拟场景视频，但因缺乏中介人员身份证明和资金往来凭证，最终未能获得全额赔偿。这提示消费者需建立“全过程留痕”意识，从接触中介伊始就要注意保存法律文件。
二、证据收集与固化手段
电子证据的获取具有时效性特点。2025年深圳警方破获的租房诈骗案显示，受害人通过“时间戳”技术对中介发送的虚假房源视频进行区块链存证，这种新型固证方式在庭审中被法庭采信。传统取证方式如公证处出具的证据保全报告，依然是司法实践中最具证明力的证据形式。
实物证据的完整性直接影响维权效果。上海市消保委2024年度报告指出，63%的维权失败案例源于合同关键条款缺失。建议消费者采用“三对照”原则：中介口头承诺与书面合同对照、宣传资料与实际房屋状况对照、转账记录与发票信息对照。北京住建委推行的“阳光合同”模板，将重要条款以加粗字体标注，可作为签约参考。
三、多维度投诉举报路径
行政监管体系已形成立体化治理格局。2025年更新的投诉渠道包括全国12315平台（处理消费欺诈）、住建部房产交易监管系统（处置虚假房源）、央行征信中心（举报洗钱行为）。值得关注的是国家税务总局推出的“税警通”系统，购房者输入中介机构名称即可查验发票真伪，该系统上线三个月已协助破获46起阴阳合同案件。
时效性在投诉过程中至关重要。南京某购房者2024年遭遇的“学区房”骗局，因在签约后72小时内向教育部门核实信息并同步向住建局举报，最终成功冻结中介账户资金。这种“并联式”投诉策略可将处理周期从常规的45天缩短至15个工作日。
四、民事诉讼与刑事追责
民事诉讼中的“惩罚性赔偿”成为利器。依据《民法典》第179条，上海浦东法院2025年判决某中介公司因伪造地铁规划信息，需承担购房差价损失及三倍赔偿。值得注意的是，集体诉讼制度在浙江试点后，已有3起涉及50人以上的群体性诉讼案件胜诉，平均挽回损失率达82%。
刑事追责门槛的降低强化了震慑效应。2025年《刑法修正案（十三）》将“重大财产损失”标准从10万元调整为5万元，北京朝阳区某中介虚构商业配套导致27名购房者损失共计132万元，主犯最终被判处有期徒刑七年。公安机关建立的“经侦云”系统，可实现跨区域案件线索自动关联，2024年破获的跨省中介诈骗团伙案正得益于此技术。
五、风险防范与信息核验
数字化核验工具的应用大幅提升防范效能。住房城乡建设部“房源核验码”系统已覆盖92%的在售房源，扫描二维码可获取房屋产权、抵押、交易历史等18项核心信息。第三方平台如“天眼查”推出的“中介机构风险评估”功能，通过大数据分析企业诉讼记录、行政处罚等132个维度数据，给出动态风险评级。
行业自律机制的完善构建起第二道防线。中国房地产经纪协会2025年推行的“星级评定”制度，将虚假宣传行为纳入一票否决指标。值得关注的是上海市试点的“交易资金监管平台”，通过银行第三方托管模式，使2024年涉及中介的资金纠纷同比下降61%。这种“不见面交易”模式正在全国22个城市复制推广。
