摘要：近年来，商品房烂尾停工事件频发，大量购房者陷入“钱房两空”的困境。从南京珠江四季悦城到哈尔滨保交房项目，停工楼盘背后往往涉及开发商资金链断裂、监管账户挪用等复杂问题。购房者...
近年来，商品房烂尾停工事件频发，大量购房者陷入“钱房两空”的困境。从南京珠江四季悦城到哈尔滨保交房项目，停工楼盘背后往往涉及开发商资金链断裂、监管账户挪用等复杂问题。购房者面临每月偿还房贷却收不到房的压力，能否通过法律途径实现退房退款，成为社会关注的焦点。
法律依据与权利边界
我国《民法典》第五百六十三条规定，当开发商未按约定交付房屋且经催告后仍未履行义务时，购房者有权解除合同。最高人民法院2023年发布的《关于商品房消费者权利保护问题的批复》进一步明确，在房屋无法交付的情况下，购房者的退款请求权优先于建设工程款和银行抵押权。这一司法解释突破传统债权顺位，赋予普通购房者特殊保护。
但权利行使存在严格限制。根据司法实践，购房者需满足“以居住为目的”的核心要件，且需在起诉前完成全部房款支付。例如哈尔滨市某烂尾楼案件中，法院要求购房者、居住证等材料证明自住属性，投资性购房或商业地产购买者无法享受优先权。若开发商已进入破产程序，购房者需在债权申报时主张优先受偿，但实际清偿比例往往低于预期。
政策支持与地方实践
2024年推行的“保交楼”政策为购房者提供新路径。南京市通过启用预售资金监管账户余额，成功为珠江四季悦城项目33户家庭办理退房。这类案例显示，当项目预售资金未被完全挪用且介入协调时，购房者可通过行政手段实现止损。芜湖市则将烂尾项目纳入“白名单”管理，对停工超两年、资不抵债的项目支持购房者与新开发商协商退房。
部分地区探索兜底机制。某地设立“烂尾楼专项救助基金”，对家庭困难的购房者给予30%-50%的房款补偿。这类政策虽未全面铺开，但为特殊群体提供救济通道。值得注意的是，政策实施依赖地方财政实力，经济欠发达地区往往难以效仿，形成新的区域救济差异。
维权路径与实操难点
协商退房是成本最低的解决方式。购房者可向开发商提交书面申请，重点援引合同中的逾期交房条款。在南京某案例中，购房者通过附上停工照片、催告函等证据，成功与开发商达成30个工作日内退款的协议。但现实困境在于，多数烂尾项目监管账户资金已被掏空，2024年统计显示全国预售资金违规挪用率高达42%，导致协商退房沦为“空头支票”。
司法诉讼成为最后防线。购房者需准备购房合同、付款凭证、项目停工证明等核心证据链。武汉某案件中，业主因保留开发商发布的虚假工程进度宣传材料，最终获得三倍赔偿。但诉讼周期普遍超过两年，且存在“打赢官司拿不到钱”的风险。某省会城市统计显示，2024年烂尾楼案件执行到位率不足18%，部分购房者胜诉后仍需承担房贷。
风险防范与制度反思
选择现房或准现房是根本规避手段。2024年某机构调查显示，购买封顶阶段项目的烂尾风险较期房降低73%。优先选择具有国资背景的开发商，其项目烂尾率仅为民营开发商的1/5。购房者还应现场核查施工许可证、预售许可证原件，避免轻信销售人员口头承诺。
预售资金监管制度亟待改革。现行政策虽要求专款专用，但开发商通过虚构工程进度、关联公司转账等手段套取资金的现象屡禁不止。专家建议引入区块链技术实现资金流向实时监控，并将挪用预售款纳入刑法打击范围。部分城市试点购房者代表参与监管账户共管，2024年深圳已有12个项目通过该模式确保资金安全。
