摘要：近年来，随着城市经济发展与个体经营需求增长，住宅改作经营性用房的现象日益普遍。美容院、民宿、培训机构等商业形态进驻居民楼，导致噪音扰民、公共资源挤占、安全隐患等问题频发。在...
近年来，随着城市经济发展与个体经营需求增长，住宅改作经营性用房的现象日益普遍。美容院、民宿、培训机构等商业形态进驻居民楼，导致噪音扰民、公共资源挤占、安全隐患等问题频发。在此背景下，物业公司与业主委员会作为社区治理的重要主体，如何在法律框架下构建协调机制，平衡居民权益与商业需求，成为破解“住改商”矛盾的关键路径。
法律规范与制度约束
物业与业委会的首要职责是确保“住改商”行为符合法律要求。根据《民法典》第279条，业主将住宅改为经营性用房需满足两项核心条件：遵守法律法规及管理规约，且经有利害关系的业主一致同意。实践中，物业公司可联合业委会制定《管理规约》，明确禁止擅自改变房屋用途的行为，并将该条款纳入业主入住协议。例如，重庆渝中区某小区通过修订规约，明确“住改商”需提交本栋全体业主签字确认书，否则物业有权限制装修材料进场。
制度设计需兼顾可操作性。业委会可建立“住改商”备案制度，要求申请人提交营业执照、消防验收证明、利害关系业主同意书等材料。上海某小区业委会引入第三方公证机构，对业主签字真实性进行核验，避免伪造同意书引发的后续纠纷。此类制度既保障程序合法性，又为后续监管提供依据。
日常巡查与违规预警
物业公司作为社区管理的一线执行者，应建立常态化巡查机制。通过保安巡逻、智能监控设备、业主举报等多渠道，及时发现违规装修或经营活动。例如，海口某小区物业在电梯安装人脸识别系统，限制非本栋居民随意出入，有效遏制民宿经营者混入。对于疑似“住改商”行为，物业需第一时间上门核查，留存现场照片、视频等证据。
预警机制需与部门联动。成都某小区业委会开发“住改商”风险评级系统，将噪音分贝、外来人员流量等数据接入城市管理平台。当监测值超过阈值时，自动触发城管、市场监管部门联合执法程序。这种“技防+人防”模式大幅降低监管成本，避免矛盾激化。
沟通协商与矛盾调解
协商是化解“住改商”纠纷的核心手段。业委会可搭建“四方会谈”平台，组织经营者、受影响业主、物业及法律顾问共同协商。深圳福田区某案例显示，一家教育机构在未获同意的情况下开设培训班，业委会通过三次协商会议，最终促成其调整营业时间、加装隔音设施，并补偿公共电费损耗。这种柔性调解既能维护邻里关系，又避免司法资源过度消耗。
对于顽固性矛盾，业委会可引入专业调解力量。重庆某社区聘请退休法官担任调解员，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件的解释》第十一条，向经营者释明“本栋业主一票否决权”的法律效力。数据显示，该社区通过调解解决的“住改商”纠纷占比达67%，远高于诉讼途径。
法律维权与强制执行
当协商与调解均无法解决问题时，物业和业委会需支持业主通过法律途径维权。根据《民事诉讼法》第111条，拒不履行法院判决的经营者可能面临罚款、拘留等强制措施。南京某小区业主起诉一家擅自改建住宅的餐饮店，法院判决其十日内恢复原状，并通过强制执行拆除了违规排道。此类案例彰显司法威慑力，为社区治理提供刚性保障。
物业还可联合行政部门形成治理合力。例如，针对持证经营的“住改商”主体，业委会可向市场监管部门申请撤销其营业执照。2023年宣城市某小区通过行政诉讼，成功撤销一家未取得利害关系业主同意的民宿营业执照，该案例入选最高人民法院年度典型案例。这种跨部门协作模式，从源头遏制违规经营行为。
