摘要：在房地产市场中，烂尾楼纠纷因涉及主体复杂、资金链断裂等问题，往往成为购房者维权的难点。仲裁作为一种高效、专业的争议解决机制，近年来在化解此类纠纷中展现出独特优势。相较于诉讼...
在房地产市场中，烂尾楼纠纷因涉及主体复杂、资金链断裂等问题，往往成为购房者维权的难点。仲裁作为一种高效、专业的争议解决机制，近年来在化解此类纠纷中展现出独特优势。相较于诉讼程序，仲裁具备保密性强、流程灵活等特点，尤其适用于需要快速厘清债权债务关系的复杂案件。
仲裁的适用基础
烂尾楼纠纷多涉及建设工程合同、商品房买卖、金融借款等法律关系。根据《仲裁法》规定，平等主体间的合同纠纷及财产权益争议均可纳入仲裁范畴。例如在浙江三门湾公司信托贷款纠纷案中，方正信托通过仲裁程序主张债权，最终实现对抵押土地的查封。此类案件表明，当开发商与金融机构、施工方存在仲裁协议时，债权人可直接通过仲裁维护权益。
购房者与开发商签订的商品房买卖合同中若包含仲裁条款，亦可启动仲裁程序。值得注意的是，2022年《全国法院涉外商事海事审判工作座谈会会议纪要》明确，仲裁协议效力审查范围涵盖协议成立、生效等争议，为购房者主张仲裁管辖权提供依据。但实践中需注意，部分开发商采用格式合同规避责任，购房者需在签约时审慎核查仲裁条款的公平性。
仲裁程序的关键环节
启动仲裁程序前，证据收集是核心环节。购房者需准备购房合同、付款凭证、催告函等材料，证明开发商违约事实。如在（2022）最高法民再240号案中，冯萍等人通过提交家庭成员住房情况、物业缴费记录等证据，成功证明购房属于基本居住需求，最终获得优先受偿权。对于预售资金监管问题，可依据《城市商品房预售管理办法》向住建部门调取资金流向证明。
仲裁庭组成直接影响裁决质量。根据海南国际仲裁院规则，当事人可协议选定具有建筑工程、金融等领域专业背景的仲裁员。例如在处理涉及工程价款优先受偿权的案件时，具备工程造价专业知识的仲裁员能更精准核算在建工程价值。深圳国际仲裁院还建立了金融争议特别程序，对标的额超过500万元的案件实行分阶段收费，减轻当事人经济负担。
仲裁裁决的执行与衔接
裁决执行阶段常面临开发商资不抵债的困境。2023年最高人民法院批复明确，商品房消费者权利优先于建设工程价款等债权。这意味着即便开发商进入破产程序，购房者仍可通过仲裁裁决主张优先受偿。福建法院在处置某烂尾楼盘时，通过府院联动机制协调第三方接盘，使得仲裁裁决确定的交房义务最终得以实现。
对于行为类裁决的执行难题，可参考（2022）最高法执监153号案的裁判要旨：当裁决要求办理房产过户但标的物权属不明时，法院不得简单驳回执行申请，而应通过追究迟延履行责任、协调相关部门等方式推进执行。此种司法态度为仲裁裁决的实质履行提供了制度保障，避免出现"法律白条"现象。
仲裁程序与行政监管的协同也至关重要。广州在处理某科技园区烂尾项目时，法院通过归集关联案件、审查滥用异议等举措，使4处地块以3.53亿元顺利拍卖，同时配套提供土地补偿款核算、设备搬迁等支持。这种多方协作模式为仲裁裁决的落地创造了必要条件，彰显了多元共治理念在纠纷解决中的实践价值。
