摘要：近年来，房屋租赁纠纷频发，其中房东拒绝退还租金和押金的现象尤为突出。部分房东以房屋损坏、卫生不达标等理由克扣押金，甚至单方面终止合同后拒不返还预付租金。此类行为不仅侵害租客...
近年来，房屋租赁纠纷频发，其中房东拒绝退还租金和押金的现象尤为突出。部分房东以房屋损坏、卫生不达标等理由克扣押金，甚至单方面终止合同后拒不返还预付租金。此类行为不仅侵害租客财产权益，更扰乱租赁市场秩序。如何在现行法律框架下有效维权，成为社会关注的焦点。
法律依据明晰
我国《民法典》第七百零三条明确规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用并收取租金的契约关系。押金作为履约担保，在租赁关系终止且无违约情形时应当全额返还。第七百三十三条特别指出，房屋返还时应符合正常使用后的合理损耗状态，该条款为界定押金扣除范围提供法律标尺。
司法实践中，法院通常将押金性质界定为履约保证金而非违约金。如（2019）湘03民终1831号案件明确，押金核心功能是保障合同履行，在承租人无重大违约时不得扣留。若租赁合同无效，依据《民法典》第一百五十七条，房东应返还全部押金及预付租金，如（2018）鄂11民终896号案件所示，即便存在装修争议，法院仍判令退还扣除必要费用后的押金。
证据收集关键
完备的证据链是维权成功的基石。租客需系统保存租赁合同原件、租金转账凭证、押金收据等核心文件。北京市朝阳区法院2024年审理的案例显示，原告因完整保存微信沟通记录及押金支付凭证，成功追回被无理扣押的1.4万元押金。
房屋交接时的影像资料尤为重要。建议采用时间戳相机拍摄入住与退房时的房屋全貌，重点记录墙面、地面、家具电器的初始状态。上海市2023年判决的案例中，租客张某因提供退房验收视频，法院认定房东事后提出的墙面损坏主张不成立。水电燃气费结清凭证也应归档，避免房东以欠费为由抗辩。
协商调解优先
初次交涉宜采取书面沟通形式，通过短信、邮件明确表达诉求，形成可追溯的沟通轨迹。2024年汉台区法院审理的案件揭示，租客郭某在微信群明确同意扣除1924元押金，但因缺乏书面确认最终被判全额退还。建议协商过程同步录音，并邀请第三方见证。
当自行协商陷入僵局，可寻求街道调解委员会、住建部门介入。杭州市2023年数据显示，65%的押金纠纷经社区调解达成和解。调解协议经司法确认后具强制执行力，如北京海淀区租客通过人民调解书成功追讨押金。部分城市开通线上调解平台，租客可通过"12348"法律服务热线在线提交材料。
法律途径抉择
诉讼需精准把握管辖规则。依据《民事诉讼法》第三十四条，房屋租赁纠纷适用不动产专属管辖，应向房屋所在地法院起诉。起诉状需列明诉讼请求、事实理由，并附证据清单。2024年成都案例显示，租客因错误选择被告住所地法院起诉导致程序延误。
举证责任分配直接影响案件走向。房东主张扣除押金需举证实际损失，如（2021）京0105民初20985号案件，房东未能提供监控摄像头购置发票，法院驳回其赔偿请求。租客则可援引《民法典》第七百一十条，证明损耗属于正常使用范畴。诉讼时效为三年，但建议争议发生后六个月内启动程序。
典型案例解析
北京市2023年判决的赵某诉冯某案具有借鉴意义。房东以家具损坏为由拒退押金，但租客提供入住时未填写物品清单的证据，法院认定房东未履行瑕疵告知义务，判令全额退还。该案凸显物品交接清单的法律价值，建议采用《房屋附属设施登记表》逐项确认状态。
验收环节的规范操作可避免后续争议。2024年上海案例中，房东委托的验收人现场未提出异议，事后却主张赔偿，法院依据"禁反言"原则判定其主张无效。建议退房时制作《房屋交接确认书》，双方签字确认各项设施状况，必要时邀请中介人员见证。
