摘要：随着城市住宅密度增加，车位资源日益紧张，物业公司在停车秩序管理中的角色愈发重要。当私家车位被占用或公共停车位分配不公时，部分物业存在推诿、消极处理的现象，导致业主权益受损。...
随着城市住宅密度增加，车位资源日益紧张，物业公司在停车秩序管理中的角色愈发重要。当私家车位被占用或公共停车位分配不公时，部分物业存在推诿、消极处理的现象，导致业主权益受损。面对这类纠纷，业主需掌握系统化维权路径，从协商沟通到法律追责形成完整应对链条。
一、法律依据梳理
《民法典》第275条明确建筑区划内车位归属原则，规划车位通过出售、附赠或出租方式约定权属，占用业主共有道路的车位则属于全体业主共有。若物业未履行管理职责，业主可依据《物业管理条例》第35条主张其违约责任。例如，杭州某小区业主因物业未及时处理占位问题，最终通过诉讼获得物业赔偿。
车位纠纷中权属认定是关键。地面停车位若未办理产权登记且建设成本未分摊至房价，依法属于全体业主共有；地下车位若开发商能证明独立建设成本并办理产权登记，则归开发商所有。业主需先通过产权文件或购房合同明确车位性质，为后续维权奠定基础。
二、阶梯式协商路径
初级协商应形成书面记录。发现车位被占后，立即联系车主并全程录音，要求物业出具《情况说明》并加盖公章。上海某案例显示，业主连续三天拍摄占位车辆照片，配合物业巡查记录形成完整证据链，迫使占位车主支付赔偿。
若物业拒绝履职，可采取联合施压策略。组织受影响业主签署联名函，要求物业公示车位管理制度执行情况。参考长沙某小区做法，20户业主集体要求物业公开近三个月监控记录，倒逼其建立车牌识别系统和夜间巡逻机制。
三、行政监管介入
住建部门具有法定监管权。业主可向辖区房管局物业科提交《行政投诉书》，附车位产权证明、占位影像资料及物业不作为证据。南京某案例中，业主通过12345热线连续投诉三次，最终促使物业主任被约谈，小区安装智能地锁系统。
价格违法问题可多部门联动。对于物业违规收取车位管理费、擅自提高停车费等情况，同步向市场监管局和发改委举报。成都某小区业主发现物业篡改停车收费标准后，通过消费投诉平台举报，追回多收费用16万元。
四、司法救济途径
侵权诉讼需注意请求权基础。针对占位车主可提起排除妨碍之诉，要求立即停止侵占并赔偿损失；针对物业可提起违约之诉，主张减免物业费或赔偿替代停车费用。深圳某业主通过提交全年52次占位记录，成功获赔1.2万元。
诉讼策略要突出举证优势。除常规证据外，可申请法院调取物业监控数据，或委托公证处对占位现状进行证据保全。苏州某案例中，业主运用时间戳认证技术固定电子证据，大幅提升举证效力。
五、自治能力建设
业主大会是终极维权武器。根据《民法典》第278条，经双过半业主同意即可解聘物业。杭州某小区通过建立车位管理专项小组，制定《车位使用公约》，将违规占位与物业考核直接挂钩。
技术创新提升管理效能。推动业委会引入智能停车管理系统，实现车牌自动识别、闲置车位实时显示。北京某社区加装地磁感应装置后，占位率下降73%，物业响应速度提升至15分钟内。
