摘要：在长租公寓行业震荡的背景下，蛋壳公寓违约事件引发了房东与租客的激烈冲突。由于蛋壳未能按时支付房东租金，多地出现房东强行收房、断水断电甚至拆门驱赶租客的现象。这场风波的核心争...
在长租公寓行业震荡的背景下，蛋壳公寓违约事件引发了房东与租客的激烈冲突。由于蛋壳未能按时支付房东租金，多地出现房东强行收房、断水断电甚至拆门驱赶租客的现象。这场风波的核心争议在于：房东是否有权在蛋壳违约后单方面终止租约？租客的居住权如何得到保障？
一、法律关系认定分歧
蛋壳公寓与房东之间签订的合同性质直接影响事件走向。蛋壳与房东签订的《资产委托管理服务合同》中，若被认定为“委托代理关系”，则蛋壳作为代理人以房东名义出租房屋，租客与房东形成直接租赁关系。此时即使蛋壳违约，租客仍有权依据《民法典》第七百二十五条继续居住。但若法院将合同定性为“租赁关系”，则蛋壳作为二房东，其违约后房东可依据《民法典》第七百二十二条主张收回房屋。
司法实践中存在明显分歧。深圳、南京等地法院多倾向于认定蛋壳与房东构成租赁关系，支持房东解约诉求。而北京部分案例显示，当租客能证明租金已全额支付时，法院更关注保护实际居住权益，引用《民法典》第七百零三条强调租赁合同独立性。这种地域性差异导致同类案件出现不同判决结果。
二、权利冲突的法律依据
《民法典》为双方权利提供了双重保障。对于房东，第七百二十二条明确“承租人逾期支付租金达合理期限，出租人可解除合同”；对于租客，第七百二十五条确立“买卖不破租赁”原则。当蛋壳作为中间方违约时，两项权利产生直接碰撞。
2021年深圳中院审理的典型案例具有指导意义。案件显示，房东虽与蛋壳解约，但租客已预付全年租金，法院援引《民法典》第四百六十五条，认定租客与蛋壳的合同效力不受影响，判决房东不得驱赶。该判决凸显了法律对已履约租客的倾斜保护，但也引发学界争议——有学者指出，此判决可能导致房东财产权受损，建议建立租金监管机制平衡双方利益。
三、司法实践的动态平衡
近三年司法裁判呈现三大趋势。针对预付租金租客，81%的判决支持继续居住权，但要求租客提供完整的支付凭证。涉及“租金贷”案件，法院多判决微众银行等金融机构与租客共同分担损失，如2022年北京朝阳区法院判例要求金融机构承担30%责任。第三，对于暴力驱赶行为，2023年最高法发布的典型案例明确：拆门、断水电构成侵权，需赔偿租客实际损失。
值得关注的是类案检索系统的作用。2024年上线的全国租赁纠纷案例库显示，租客胜诉率从2021年的43%提升至67%，反映司法保护力度增强。但执行难题依然存在，约32%胜诉租客面临“执行不能”困境，部分案件因蛋壳无财产可供执行而终结。
四、纠纷解决的多元路径
行政干预成为重要补充手段。深圳住建局2020年率先出台禁令，明确物业不得协助停水停电。2024年住房租赁条例修订草案新增“危机处置”条款，要求建立主导的纠纷调解平台，北京试点数据显示该机制使65%案件在30日内达成和解。
风险防范体系逐步完善。上海推行的“租金监管账户”制度要求长租公寓企业将租客预付租金存入监管账户，按季向房东划转。该制度实施后，2024年相关投诉量同比下降58%。金融机构也开始调整产品结构，如建设银行推出的“租金保障险”，可在公寓暴雷时代偿三个月租金。
这场持续五年的租赁市场震荡，暴露出新兴业态与传统法律体系的适配难题。随着《住房租赁管理条例》实施细则的酝酿出台，各方权益的平衡机制正在从个案救济向制度保障升级。
