摘要：近年来，商品房交付后的物业服务纠纷频发，其中开发商擅自停水停电的行为引发广泛争议。停水停电直接影响居民基本生活需求，但部分开发商以业主欠缴房款或物业费为由采取此类措施。这种...
近年来，商品房交付后的物业服务纠纷频发，其中开发商擅自停水停电的行为引发广泛争议。停水停电直接影响居民基本生活需求，但部分开发商以业主欠缴房款或物业费为由采取此类措施。这种行为是否合法，需从法律规范、合同关系、司法实践等多维度剖析。
法律依据明确禁止
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款明确规定，物业服务人不得采取停止供水、供电等方式催交物业费。这一条款虽针对物业公司，但其法律精神同样适用于开发商。供水供电属于市政公共服务范畴，开发商并非供水供电合同的直接主体，无权行使停水停电权利。司法实践中，法院普遍认为开发商与业主的购房合同关系独立于供水供电合同，二者不可混为一谈。
从行政监管角度，国家发改委等部委联合发布的《集成电路卡应用和收费管理办法》第八条强调，供水供电企业不得向用户单独收取附加费用，更无权委托第三方实施停水停电。开发商若擅自中断水电供应，不仅违反民事法律，还可能因扰乱公共秩序面临行政处罚。
合同关系独立性分析
供水供电合同的法律主体为业主与供水供电企业，开发商仅作为商品房销售方，不享有合同权利义务。即使开发商代收水电费，其法律地位仍为受托方，不具备行使合同抗辩权的主体资格。最高人民法院在多起判例中指出，开发商以停水停电手段催缴房款或物业费，构成对业主物权的侵害。
部分开发商在购房合同中设置“欠费停水停电条款”，此类条款因违反法律强制性规定而无效。《民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的民事法律行为无效。司法实践中，法院对这类格式条款均持否定态度，认定其加重业主责任、排除主要权利。
司法判例形成共识
湖南省岳阳市君山区法院2020年审理的典型案例具有代表性。某物业公司因业主拒交物业费而停水，法院判决指出：生活用水用电是公民基本权利，开发商及物业不得以任何形式剥夺。即便存在欠费纠纷，应通过诉讼等合法途径解决，停水行为构成侵权。该判决与民法典精神高度契合，被后续多起案件援引为裁判依据。
另一则广东案例显示，开发商因代收电费后未及时缴纳导致小区停电，被法院判定承担全部赔偿责任。判决书特别强调，开发商对供水供电系统的管理属于附随义务，不能转化为惩罚业主的权利。此类判例确立的裁判规则，对规范开发商行为产生显著约束力。
维权路径与证据固定
遭遇非法停水的业主可采取阶梯式维权措施。首先通过书面函件要求恢复供应，同时向住建部门、消费者协会投诉。上海市2023年物业管理条例修订后，明确将停水停电纳入物业信用评价体系，投诉处理效率显著提升。若协商未果，收集缴费凭证、停水通知、损失证明等关键证据提起诉讼成为必要选择。
证据固定环节需注意三点：一是通过公证方式保全停水现场状况，二是保留与开发商的沟通记录，三是及时进行水电表读数公证。杭州某小区业主通过安装独立水表记录停水时长，最终获赔三个月物业费，该案例凸显证据完整性的重要性。
