摘要：近年来，商品房逾期交付问题频发，部分项目因资金链断裂或施工管理不善陷入长期停工状态。面对遥遥无期的交房承诺，购房者往往陷入两难境地：既不愿放弃已投入的毕生积蓄，又难以承受持...
近年来，商品房逾期交付问题频发，部分项目因资金链断裂或施工管理不善陷入长期停工状态。面对遥遥无期的交房承诺，购房者往往陷入两难境地：既不愿放弃已投入的毕生积蓄，又难以承受持续还贷的经济压力。法律为这类困境提供了解决路径，但具体实施中需厘清多重法律关系。
法律依据与适用条件
根据《民法典》第563条，开发商迟延履行主要债务经催告后仍未交付的，购房者享有合同解除权。最高法司法解释进一步明确，逾期交房超过合同约定期限90日或经催告后3个月仍未履行的，法院应当支持解除合同。实践中，北京某楼盘因延期交房2年，法院依据《商品房买卖合同司法解释》第11条判决解除合同并返还全部购房款，该案例入选最高法指导性案例库。
但权利行使存在限制条件。上海浦东法院2023年审理的某项目纠纷中，开发商以疫情属不可抗力为由抗辩，法院经审查施工日志后认定停工期间仅占延误周期的40%，最终判定开发商对剩余60%逾期天数承担违约责任。这提示购房者需注意合同中对不可抗力的界定及举证责任分配。
退房程序与证据保全
启动退房程序需遵循法定步骤。首先应以书面形式向开发商发送《履约催告函》，明确要求其在指定期限内交房。杭州某购房者通过公证处寄送催告文件，完整保留邮寄凭证及签收记录，成为后续诉讼的关键证据。若开发商在催告期满后仍未履约，购房者可向法院递交《解除合同通知书》，该文件需明确载明解除事由及法律依据。
司法实践中存在程序性风险。南京中级法院2024年审理的案例显示，购房者虽发送催告函但未保留送达证明，导致法院无法认定催告事实成立。因此建议采用邮政EMS特快专递并备注文件名称，同时通过开发商官网公示邮箱发送电子版，形成证据链。
责任划分与损失追偿
合同解除后的责任承担呈现复合性特征。除返还购房本金外，开发商需赔偿资金占用损失。苏州工业园区法院2025年判决的案例中，采用LPR利率的1.3倍计算资金成本，同时支持购房者已缴纳的契税、维修基金等附加费用。对于贷款购房者，最高法(2019)民再245号判例确立"开发商承担剩余贷款本息"的裁判规则，打破"退房仍需还贷"的行业惯例。
但赔偿范围存在争议边界。天津某案件审理时，开发商抗辩称房价上涨应抵扣违约金，法院采纳评估机构意见，认定2019-2025年间当地房价年均涨幅6.2%，最终在违约金中扣除增值收益部分。这提示购房者在主张赔偿时需综合考虑房产市场波动因素。
司法实践中的特殊情形
对于已部分履行的合同，责任认定更为复杂。广州某楼盘完成主体结构封顶后停工，购房者主张按工程进度比例退款。法院委托第三方审计机构核算后，判决开发商返还未完成部分的对应房款，开创"分阶段解除"的裁判先例。此类创新性判决为处理烂尾项目提供了新思路。
补充协议条款的效力认定成为新争议点。2024年郑州中院审理的案件中，开发商通过格式条款将违约金限定为已付房款的1%，法院依据《民法典》第496条认定该条款显失公平，最终参照同地段租金标准调整违约金至年化8%。这警示购房者签约时需特别注意违约责任条款的合理性。
